Quartiere Esquilino I Zona

La I zona del Quartiere Esquilino è la prima area delle tre in cui fu divisa l'edificazione del Quartiere Esquilino, ed è stata lottizzata dall'Impresa dell'Esquilino, oggi è compresa nei Rioni Castro Pretorio ed Esquilino, il cui confine è costituito da Via Vincenzo Gioberti. 

I terreni su cui doveva svilupparsi erano occupati prevalentemente da Villa Peretti Montalto, di proprietà del Principe Massimo e una piccola porzione della Vigna dei Gesuiti di Sant'Eusebio. 

Villa Peretti Massimo nel 1866, divisa in due dalla Nuova Strada Pia e occupata in parte dalla Stazione Termini

Parte della Villa Massimo era già stata espropriata sotto il Pontificato di Pio IX, nel 1860, per la costruzione della Stazione Termini, inoltre era stato realizzato il Viale di Sant'Antonio, definito anche Nuova Strada Pia, che da Piazza di Santa Maria Maggiore conduceva alla stazione, nonostante le proteste del Principe Camillo Massimo che vedeva la sua villa ridotta molto nelle dimensioni e tagliata in due dalla nuova strada.

Vedendo i terreni al di là della strada ormai compromessi il Principe li vendette alla Compagnia Fondiaria Italiana, nel febbraio del 1871, istituto che stava acquistato altri appezzamenti dentro le mura, in vista dell'espansione della città.

Particolare del progetto del Quartiere Esquilino di Pietro Camporese, 1871

Il piano particolareggiato per il nuovo Quartiere Esquilino venne realizzato da Pietro Camporese, Antonio Cipolla e Alessandro Viviani nel 1871. Esso prevedeva la creazione di un tridente che, partendo dal piazzale della stazione, conduceva, con il braccio sinistro a Piazza del Viminale, con quello centrale a Piazza dell'Esquilino, l'attuale Via Cavour, con il destro a Piazza di Santa Maria Maggiore, tale asse era completamente incardinato su Villa Massimo, che veniva completamente lottizzata, anche il prolungamento di Via Torino attraversava la villa. Vennero esclusi dall'esproprio il Casino Felice, nell'isolato posto tra Via Cavour e Via Torino e il Palazzetto di Termini con un piccolo tratto di parco adiacente.

A partire dalla Chiesa di Sant'Antonio le strade avevano un decorso a scacchiera, con una piazza situata vicino alla linea ferroviaria, l'attuale Piazza Manfredo Fanti. 

Il 5 novembre 1871 l'Amministrazione Comunale inviò la notifica di esproprio per pubblica utilità ai proprietari delle aree interessate dalla lottizzazione. 

Dodici ricorsi vennero presentati, per chiedere le modifiche al piano particolareggiato, tra cui quello del Principe Massimo, che fece redarre dall'architetto Francesco Fontana un progetto alternativo di lottizzazione della villa, in cui erano presenti dei viali circolari, posti attorno al Casino Felice. Nel ricorso si chiedeva l'abolizione del tridente, del prolungamento di Via Torino, la conservazione della Coffee House all'angolo tra Via Strozzi e Via delle Quattro Fontane, affrescata dello Zuccari, e la conservazione di parte del fabbricato sul piazzale di Termini. Il ricorso venne respinto, secondo l'ufficio tecnico del Comune la Coffee House "è cosa talmente deperita e di così meschine dimensioni da non ammettere che per conservarla si abbia deviare la strada che viene dalla Stazione".

Il 25 febbraio del 1872 il Comune approvò il piano regolatore del nuovo Quartiere Esquilino permettendo l'esproprio di tutti i terreni interessati. 

Per facilitare l'edificazione della vasta area essa fu suddivisa in tre zone di espansione.

La I zona, divisa in ventiquattro lotti, venne affidata in convenzione alla Compagnia Commerciale Italiana e alla Banca Italiana di Costruzioni, due società Genovesi, nel marzo del 1872; nell'accordo venne concesso alle due società di espropriare tutti i terreni e fabbricati, con l'obbligo di edificare a loro spese i palazzi, le strade e le piazze sarebbero state realizzate dal Comune tramite apposite gare d'appalto, il quartiere doveva essere terminato in quattro anni col diritto da parte del Comune di vendita all'asta delle aree non ancora edificate al termine del quarto anno.

Il 6 luglio 1872 la Compagnia Commerciale Italiana, la Banca Italiana di Costruzioni e la compagnia Fondiaria Italiana si fusero dando origine all'Impresa dell'Esquilino.

Dopo essere stata costituita l'Impresa propose al Comune l'eliminazione del tridente, che non era economicamente conveniente, infatti le due vie oblique comportavano la costruzione di edifici con angoli acuti e ottusi, che erano più costosi da realizzare, la Giunta Comunale, piegandosi alle richieste dell'Impresa, nel 12 giugno 1872, decise di approvare una variante elaborata dall'ingegnere Alessandro Viviani, che eliminava le due strade laterali del tridente,  permettendo una lottizzazione a scacchiera di Villa Massimo, l'unica via che rimaneva del tridente era l'attuale Via Cavour, inoltre la piazza della Stazione, veniva ridimensionata di due isolati, sviluppandosi su un'area molto più modesta.

Il 19 ottobre 1872 furono presentati i primi progetti per quattordici edifici ed iniziarono subito i lavori di fondazione. Gli isolati interessati erano il III, a sinistra di Via Cavour, con due edifici a schiera, il IX su Via Cavour, l'odierno Hotel d'Azeglio, il VII su Piazza dell'Esquilino, con quattro palazzi dell'architetto Diaz, e il XI XII lungo Via Gioberti, con due edifici.

Pianta della lottizzazione del gennaio 1874, in rosa i primi edifici costruiti nel 1872-1873

I cantieri per la realizzazione delle strade cominciarono nel 1873, vennero costruite per prime Via Gioberti, Principe Umberto e Principe Amedeo, nel tratto da Via Strozzi a Via Gioberti, e al centro del reticolo Via Cavour.

I primi edifici di Via Gioberti nel 1873 visti da Piazza Manfredo Fanti

Nel 1873 l'Impresa iniziò anche la costruzione di altri ventisei edifici, nei lotti XVI, XVIII, VIII, VI e IV. I progetti erano stati in parte affidati a giovani architetti che sarebbero stati protagonisti della Roma Umbertina: Giulio Podesti, Pio Piacentini e Gaetano Koch.

Nell'agosto del 1873 fu approvato il progetto della Palazzina Pandolfi, nell'isolato VI.

Le difficoltà di vendita dei lotti comportò una certa lentezza dei cantieri e il Municipio dovette diffidare l’Impresa nell'ottobre del 1873.

La I zona dell'Esquilino nel 1876

Il 19 luglio 1875 il Sindaco Pietro Venturi stipulò una nuova Convenzione con l'Impresa dell'Esquilino, con la posticipazione dell'edificazione di vari isolati al 1881 e il termine ultimo per la fine dei lavori al 1890. 

L'11 luglio 1876 venne anche approvata la sistemazione del piazzale della stazione, isolati I e IX, con l'approvazione di due edifici gemelli monumentali, dotati di portici rivestiti in granito, uno dei quali avrebbe ospitato il Grand Hotel Continental.

Il primo tratto di Via Cavour con gli edifici realizzati dall'Impresa dell'Esquilino, a destra i palazzi dell'isolato VII, al centro il Casino Felice, dietro al quale si affacciano gli isolati III e II, lungo Via Principe Amedeo, a sinistre Via Torino,1880

Nel 1878 l'impresa aveva costruito 53 edifici, gli ultimi progetti furono presentati tra 1879 e 1881, ed erano in parte relativi all'area di Piazza Manfredo Fanti.

Il 1885 la società entrò in crisi finanziaria e l'anno successivo ottenne un muto consistente dalla Banca Nazionale del Regno d'Italia, per poter terminare i lavori. Alla fine del 1887 in piena crisi edilizia, la società venne ricapitalizzata come Consorzio per l'Impresa dell'Esquilino, il 30 marzo del 1890 scattò la liquidazione forzata con il passaggio degli immobili alla Banca d'Italia, poi confluiti nell'Istituto Romano di Beni Stabili, nel 1904.

Nonostante il fallimento della società la I zona del Quartiere Esquilino era stata completata rispettando i tempi di costruzione previsti nella convenzione con il Comune di Roma.